Author Archives: Quản Trị Viên

TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 10

Cách tiếp cận từ thu nhập

(Ký hiệu: TĐGVN 10)

(Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính)

I. QUY ĐỊNH CHUNG

1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận từ thu nhập trong quá trình thẩm định giá đối với tất cả các loại tài sản. Trường hợp có Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam áp dụng riêng cho một nhóm tài sản cụ thể thì áp dụng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá riêng đó.

2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá.

4. Giải thích từ ngữ

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản thẩm định giá.

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu). Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.

II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

1. Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định. Ví dụ: Thẩm định viên có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định có được do những đặc điểm khác biệt của tài sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư.

2. Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu. Trong đó:

– Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.

– Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.

3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

a) Công thức:    V  =  I  /  R

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

b) Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

4. Xác định thu nhập hoạt động thuần từ tài sản (I):

Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:

Thu nhập hoạt động thuần

=

Tổng thu nhập tiềm năng

–

Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán

–

Chi phí hoạt động

Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.

– Tổng thu nhập tiềm năng

Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số các khoản thu nhập ổn định, hàng năm có được từ việc khai thác hết công suất tài sản. Ví dụ: Đối với một tòa nhà văn phòng cho thuê, các khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc cho thuê văn phòng, kho bãi, trông giữ xe và các khoản thu nhập tiềm năng khác. Đối với một thiết bị cụ thể, các khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc cho nhà đầu tư khác thuê, bán các sản phẩm được tạo ra từ thiết bị đó hoặc các khoản thu nhập tiềm năng khác.

– Thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán:

Tổng thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán

=

Tỷ lệ thất thu

x

Tổng thu nhập tiềm năng

Tỷ lệ thất thu được ước tính từ việc thu thập và phân tích thông tin của các tài sản tương tự trên thị trường.

– Chi phí hoạt động: là những chi phí hàng năm cần thiết cho việc duy trì dòng thu nhập từ tài sản, bao gồm các chi phí phải trả dù có nhận được hay không nhận được thu nhập từ tài sản, chi phí phải trả tùy thuộc mức độ thu nhập nhận được và một số chi phí khác. Chi phí hoạt động không bao gồm khoản hoàn trả tiền vay (vốn và lãi), khấu hao, thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).

Đối với bất động sản, các khoản chi phí hoạt động có thể bao gồm chi phí về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; chi phí về bảo hiểm nhà cửa; chi phí quản lý; chi phí điện, nước, gas, dọn vệ sinh; chi phí duy tu; chi phí trông coi; khoản phí bảo dưỡng định kỳ; chi phí hoạt động khác. Trong đó khoản phí bảo dưỡng định kỳ là khoản chi phí bình quân hàng năm (định kỳ) cho việc sửa chữa, thay thế các bộ phận cấu thành trong toàn bộ tuổi đời của tài sản. Ví dụ: mái nhà của một ngôi nhà cần được thay thế sau 20 năm sử dụng thì khoản phí thay thế định kỳ là 1/20 chi phí thay mái nhà, trong đó chi phí thay mái nhà được ước tính tại thời điểm sau 20 năm và chiết khấu về hiện tại.

Đối với máy, thiết bị, các khoản chi phí hoạt động bao gồm chi phí bán hàng, chi phí quản lý chung, chi phí tiền thuê, chi phí bảo hiểm, chi phí hoạt động khác.

Ví dụ về cách xác định thu nhập hoạt động thuần tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

5. Xác định tỷ suất vốn hóa (R)

Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.

5.1. Phương pháp so sánh

a) Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường.

Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần phải điều tra, khảo sát thông tin của ít nhất 03 tài sản so sánh trên thị trường, bao gồm các thông tin về giá giao dịch, mục đích sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, đặc điểm của người mua, thu nhập hoạt động, chi phí hoạt động, tỷ lệ thất thu do không sử dụng hết 100% công suất, rủi ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác. Trong trường hợp các tài sản so sánh có các yếu tố khác biệt với tài sản thẩm định giá thì cần tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt này.

Cách tính thu nhập hoạt động thuần, chi phí hoạt động áp dụng với các tài sản so sánh phải thống nhất với cách tính áp dụng với tài sản thẩm định. Giá giao dịch của tài sản so sánh phải phản ánh được điều kiện thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường tương lai tương tự như của tài sản thẩm định giá.

b) Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa theo 02 cách:

– Cách 1: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hoạt động thuần và giá giao dịch của các tài sản so sánh.

Tỷ suất vốn hóa (R) =   Thu nhập hoạt động thuần  /   Giá bán

– Cách 2: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hiệu quả của các tài sản so sánh và giá giao dịch của các tài sản so sánh.

Tỷ suất vốn hóa (R) =  (1 – Tỷ lệ chi phí hoạt động)  /  Số nhân thu nhập hiệu quả

Trong đó:

          Tỷ lệ chi phí hoạt động   =   Chi phí hoạt động  /   Tổng thu nhập hiệu quả

          Số nhân thu nhập hiệu quả   =   Giá bán của tài sản so sánh   /   Tổng thu nhập hiệu quả của tài sản so sánh

          Tổng thu nhập hiệu quả   =   Tổng thu nhập tiềm năng    –   Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán

Tỷ lệ chi phí hoạt động có thể xác định được thông qua khảo sát điều tra các tài sản tương tự trên thị trường. Thẩm định viên có thể xác định tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập hiệu quả thông qua điều tra ít nhất 03 tài sản tương tự trên thị trường để tổng hợp, rút ra tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh theo Cách 2 thường được áp dụng trong trường hợp không thu thập được các dữ liệu yêu cầu như cách tính trên, thẩm định viên có thể xác định tỷ suất vốn hóa dựa trên mối quan hệ tỷ lệ giữa tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập.

5.2. Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu

Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ số vốn hóa tiền vay R_m và Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu R_e, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản.

Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được những thông tin liên quan đến 02 nguồn này bao gồm: tỷ lệ vốn sở hữu, tỷ lệ vốn vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, sự kỳ vọng của nhà đầu tư từ khoản đầu tư, khả năng thu hồi vốn đầu tư và các yếu tố khác liên quan.

R = M x R_m + (1-M) x R_e

          R: tỷ suất vốn hóa

          M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư

          (1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư

          R_m: hệ số vốn hóa tiền vay

          R_e: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu

Trong đó:

– Hệ số vốn hóa tiền vay R_m là tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm (bao gồm cả vốn và lãi) trên vốn vay gốc. Hệ số vốn hóa tiền vay được tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kỳ (bao gồm cả gốc và lãi) với số kỳ phải thanh toán trong năm và chia cho số tổng số tiền vay gốc.

Ví dụ về cách xác định hệ số vốn hóa tiền vay R_m tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

– Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu R_e là tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở hữu. Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu R_e được tính bằng cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng năm chia cho tổng số vốn sở hữu. Cách xác định tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu thường được xác định thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích thông tin của các tài sản so sánh.

5.3. Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ

Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư M, hệ số vốn hóa tiền vay R_m và tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ DCR.

Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được các thông tin liên quan đến khả năng thanh toán của nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho vay, tỷ lệ cho vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, thu nhập hoạt động thuần và các yếu tố khác liên quan.

Tỷ suất vốn hóa (R) = M x R_m x DCR

Trong đó:

DCR =    Thu nhập hoạt động thuần    /    Khoản thanh toán nợ hàng năm

Khoản thanh toán nợ hàng năm    =    Khoản thanh toán mỗi kỳ     x     Số kỳ phải thanh toán trong năm

Khoản thanh toán mỗi kỳ bao gồm cả phần gốc và lãi phải trả mỗi kỳ.

Ví dụ về cách xác định tỷ suất vốn hóa xem Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

6. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

a) Công thức:

● Trường hợp dòng tiền không đều:

Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CF_O: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

b) Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

c) Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n):

Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định trên cơ sở cân nhắc các yếu tố sau:

– Trong trường hợp dòng tiền biến động không ổn định, giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai không nên quá dài để có thể ước tính tương đối chính xác các biến động của dòng tiền trong tương lai.

– Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần đủ dài để doanh nghiệp hoặc tài sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định.

– Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá.

– Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá.

Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, các thông tin thu thập được và cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: Trường hợp mục đích thẩm định giá là để xác định giá trị đầu tư của tài sản thì giai đoạn dự định nắm giữ tài sản là căn cứ được ưu tiên khi xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Trường hợp tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá là tương đối ngắn thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể là toàn bộ tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá.

d) Ước tính thu nhập từ tài sản:

Thu nhập từ tài sản là các khoản tiền mà nhà đầu tư nhận được từ việc đầu tư vào tài sản. Việc ước tính thu nhập được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định; thu nhập trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc thu nhập của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập.

đ) Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản:

Chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm các loại chi phí cần thiết cho việc duy trì thu nhập từ việc khai thác tài sản. Việc ước tính chi phí được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định; chi phí trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc chi phí của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí.

Thông tin thu thập được để xác định dòng tiền có thể là thu nhập hoạt động thuần, tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu nhập hiệu quả, tùy thuộc vào thông tin, dữ liệu thu thập được.

Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được sử dụng bởi doanh nghiệp thì dòng tiền thuần là dòng tiền trước khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong trường hợp thẩm định giá trị doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở dòng thu nhập sau thuế.

e) Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo (V_n):

Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được tiếp tục sử dụng hoặc doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoạt động sau khi kết thúc giai đoạn dự báo (hay kỳ dự báo), thẩm định viên cần xác định phần giá trị tại thời điểm này của tài sản hoặc doanh nghiệp. Giá trị cuối kỳ dự báo có thể coi là giá trị thị trường của tài sản hoặc doanh nghiệp cuối kỳ dự báo. Trong trường hợp giá trị đầu tư, giá trị cuối kỳ dự báo cần phản ánh giá trị còn lại đối với nhà đầu tư cụ thể tiếp tục nắm giữ tài sản sau giai đoạn dự báo.

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có thể là giá trị thanh lý tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo; trong trường hợp tài sản được tiếp tục sử dụng trong các năm tiếp theo của năm cuối kỳ dự báo thì giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến có được từ việc tiếp tục sử dụng này. Tỷ suất vốn hóa này được căn cứ trên tỷ suất chiết khấu của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo, đặc điểm của tài sản và dự báo triển vọng của thị trường tại thời điểm đó.

Tuy nhiên, đối với một số tài sản cụ thể có thể có trường hợp giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có ít hoặc không có mối liên hệ với dòng tiền trước thời điểm cuối kỳ dự báo, ví dụ một giếng dầu sau khi hết giai đoạn khai thác có thể không còn hoặc có rất ít giá trị sử dụng.

Trong thẩm định giá doanh nghiệp, việc ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định dựa vào mô hình tăng trưởng của doanh nghiệp. Trong trường hợp doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng đều đặn là g trong các năm tiếp theo của kỳ dự báo, tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn cuối của kỳ dự báo là r, công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

         CF_n: Dòng tiền năm thứ n

         V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

          n: Thời gian đầu tư dự kiến

          r: Tỷ suất chiết khấu

          g: Tốc độ tăng trưởng đều đặn sau kỳ dự báo.

Ví dụ về cách tính giá trị cuối kỳ dự báo hướng dẫn Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

g) Ước tính tỷ suất chiết khấu (r):

Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền tệ và các rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá.

Việc xác định tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào cơ sở giá trị, loại tài sản thẩm định giá và các dòng tiền được xem xét. Trong trường hợp ước tính giá trị thị trường, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh rủi ro đối với đa số đối tượng tham gia thị trường. Trong trường hợp ước tính giá trị đầu tư, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư cụ thể và rủi ro của khoản đầu tư này.

Tỷ suất chiết khấu được ước lượng thông qua các thông tin từ thị trường của các tài sản tương tự, có thể là tỷ suất sinh lời trung bình của các loại tài sản đó trên thị trường theo phương pháp thống kê.

Trong trường hợp tài sản thẩm định giá đang được vận hành và khai thác bởi một doanh nghiệp thì có thể cân nhắc sử dụng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) của doanh nghiệp để làm tỷ suất chiết khấu.

Công thức tính WACC:

Trong đó:

          WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền

          E: Vốn sở hữu

          D: Vốn vay

          R_e: Chi phí vốn sở hữu

          R_d: Chi phí vốn vay

          T_c: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Ngoài ra, đối với thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định viên có thể xác định tỷ suất chiết khấu dựa trên công thức sau:

Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Tỷ lệ rủi ro (nếu có)

Trong đó:

– Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro được xác định trên cơ sở lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm (hoặc trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài nhất tại thời điểm thẩm định giá).

– Tỷ lệ rủi ro được xác định trên cơ sở đánh giá tỷ lệ rủi ro của thị trường giao dịch của nhóm, loại doanh nghiệp cần thẩm định giá và tỷ lệ rủi ro đối với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Ví dụ về phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu xem phụ lục số 02 kèm theo tiêu chuẩn này./.

---

PHỤ LỤC SỐ 01

VÍ DỤ VỀ XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU VÀ TỶ SUẤT VỐN HÓA

(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10)

Các ví dụ đã được giản lược và chỉ mang tính chất minh họa.

1. Xác định thu nhập ròng từ cho thuê tài sản

Một chung cư gồm có:

– 20 căn hộ, mỗi căn hộ có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá 8.000.000 đồng/tháng/căn hộ;

– 20 căn hộ, mỗi căn hộ có 02 phòng ngủ, được cho thuê với giá 12.000.000 đồng/tháng/căn hộ.

– Tổng thu nhập tiềm năng từ chung cư đó là:

Căn hộ một phòng ngủ = 20 x 8.000.000 x 12 tháng = 1.920.000.000 (đồng)

Căn hộ hai phòng ngủ = 20 x 12.000.000 x 12 tháng = 2.880.000.000 (đồng)

Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê = 4.800.000.000 (đồng)

– Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ khó đòi:

Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có các tỷ lệ phòng có khách thuê và trống như sau:

Chung cư	Số căn hộ	Số căn hộ có khách thuê	Số căn hộ bỏ trống	Tỷ lệ trống (%)
A	32	29	3	9,4
B	35	31	3	8,6
C	22	20	2	9,1

Như vậy tỷ lệ phòng trống phổ biến là 9,0%

Qua điều tra thị trường tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ khó đòi là 1,0%

Do đó tổng thu nhập hiệu quả từ chung cư cần định giá là:

4.800.000.000 – (4.800.000.000 x 10%) = 4.320.000.000 (đồng)

– Xác định chi phí vận hành: Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có chi phí duy tu vận hành như sau:

Chung cư	Tổng thu nhập hiệu quả	Chi phí	Tỷ lệ chi phí/Tổng thu nhập hiệu quả (%)
A	3.190.000.000	1.116.500.000	35,0
B	4.120.000.000	1.425.520.000	34,6
C	3.360.000.000	1.209.600.000	36,0
Chi phí vận hành của chung cư cần định giá		4.320.000.000 x (0,35+0,346+0,36)/3 = 1.520.640.000 (đồng)

Thu nhập ròng từ hoạt động cho thuê chung cư là:    4.320.000.000 – 1.520.640.000 = 2.799.360.000 (đồng)

2. Xác định tỷ suất vốn hóa

2.1. Phương pháp so sánh

a) Ví dụ 1:

Giả sử có 03 tài sản tương đồng nhau và tương đồng với tài sản thẩm định, có cùng cách tính thu nhập hoạt động thuần, các điều khoản tài chính và điều khoản thị trường không ảnh hưởng đến giá cả của các tài sản so sánh. Dữ liệu thu thập cho mỗi tài sản cụ thể như sau:

	A	B	C
Giá bán (triệu đồng)	38000	40000	42000
Thu nhập hoạt động thuần (NOI)	7000	7500	7800
Tỷ suất vốn hóa (Thu nhập thuần/Giá bán)	0,1842	0,1875	0,1857

Với các điều kiện ở giả thiết, tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định là: (0,1842 + 0,1875 + 0,1857) : 3 = 0,1858

b) Ví dụ 2:

Giả sử có 03 tài sản tương đồng nhau và tương đồng với tài sản thẩm định, có cùng cách tính tổng thu nhập hiệu quả, chi phí hoạt động, các điều khoản tài chính và điều khoản thị trường không ảnh hưởng đến giá cả của các tài sản so sánh. Dữ liệu thu thập cho mỗi tài sản cụ thể như sau:

	A	B	C
Giá bán (triệu đồng)	38000	40000	42000
Tổng thu nhập hiệu quả (triệu đồng)	15000	17000	18000
Số nhân thu nhập hiệu quả (Giá bán/Tổng thu nhập hiệu quả)	2,5333	2,3529	2,3333
Tỷ lệ chi phí hoạt động (Chi phí hoạt động/Tổng thu nhập hiệu quả)	0,5333	0,5882	0,6111
Tỷ suất vốn hóa ((1-Tỷ lệ chi phí hoạt động)/Số nhân thu nhập hiệu quả)	0,1842	0,175	0,1667

Với các điều kiện ở giả thiết, mức độ tin cậy của thông tin là đồng đều giữa các tài sản so sánh, tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định là:

(0,1842 + 0,175 + 0,1667) : 3 = 0,1753

2.2. Phương pháp đầu tư

Trong phương pháp này, tỷ suất vốn hóa bằng bình quân gia quyền của các lãi suất từ các nguồn huy động vốn khác nhau đầu tư vào tài sản.

a) Ví dụ 1:

Giả sử cần đầu tư vào một tài sản một khoản đầu tư trị giá 1.000 triệu đồng. Trong đó 66% tổng vốn đầu tư là từ vốn vay ngân hàng với hệ số vốn hóa tiền vay 13%/năm; 34% tổng vốn đầu tư là từ vốn do nhà đầu tư bỏ ra với tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu là 8%/năm. Tính tỷ suất vốn hóa?

Lời giải:

– Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư: M = 66%

– Tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư: (1 – M) = 34%

– Tỷ suất vốn hóa:

R = M x R_m + (1-M) x R_e = 66% x 13% + 34% x 8% = 11,3%

b) Ví dụ 2:

Giả sử cần đầu tư vào một tài sản số vốn đầu tư là 1.000 tỷ đồng. Trong đó 66% tổng số vốn đầu tư là phần vốn được vay từ ngân hàng với lãi suất 13,5%/năm, khoản thanh toán mỗi kỳ được trả theo tháng và thời gian thanh toán 25 năm; 34% tổng số vốn đầu tư là từ vốn do nhà đầu tư bỏ ra với tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu là 8%/năm (rút ra từ thị trường, phân tích các tài sản so sánh). Tính tỷ suất vốn hóa?

Lời giải:

(1) Xác định hệ số vốn hóa tiền vay

– Số kỳ phải thanh toán trong 25 năm là: n = 25 x 12 = 300

– Lãi suất mỗi kỳ là: i = 13,5% / 12 = 0,01125 = 1,125%

– Khoản thanh toán mỗi kỳ là:

                                                                 = 660 x 0,11656 = 7,693 (tỷ đồng)

(Trong trường hợp này PV là khoản vay)

– Khoản thanh toán nợ hàng năm là: 7,693 x 12 = 92,316 (tỷ đồng)

– Hệ số vốn hóa tiền vay là: 92,316 ¸ 660 x 100% = 13,99%

(2) Xác định tỷ suất vốn hóa

– Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư: 66%

– Tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư: 34%

– Tỷ suất vốn hóa:    66% x 13,99% + 34% x 8% = 11,95%

2.3. Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ

Xác định tỷ suất vốn hóa của tài sản thẩm định biết rằng tài sản có thu nhập hoạt động thuần hàng năm dự kiến là 100.000 triệu đồng, ngân hàng cho vay 75% trên tổng giá trị tài sản với lãi suất vay hàng năm là 9%, khoản thanh toán mỗi kỳ được trả theo tháng, thời hạn vay là 20 năm. Ngân hàng ước tính Tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ vay (DCR) của nhà đầu tư là 1,2.

Lời giải:

(1) Xác định hệ số vốn hóa tiền vay:

– Số kỳ phải thanh toán trong 20 năm là: 20 x 12 = 240

– Lãi suất mỗi kỳ là: i = 9% ¸ 12 = 0,0075

– Khoản thanh toán mỗi kỳ là:

(Trong trường hợp này PV là khoản vay)

– Khoản thanh toán nợ hàng năm là:    PV x 0,008997 x 12 = PV x 0,107964

– Hệ số vốn hóa tiền vay:     R_m = (PV x 0,107964) ¸ PV = 0,107964

(2) Xác định tỷ suất vốn hóa   R = 0,75 x 0,107964 x 1,2 = 0,09717

---

PHỤ LỤC SỐ 02

VÍ DỤ VỀ ÁP DỤNG CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP

(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10)

Các ví dụ đã được giản lược và chỉ mang tính chất minh họa.

1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Ví dụ: Cần thẩm định giá trị thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000đồng/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000 đồng, thuế 90.000.000 đồng, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12% năm.

Thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là:    360.000.000 – 10.000.000 – 90.000.000 = 260.000.000 (đồng)

Giá trị thị trường của căn nhà:

260.000.000 đồng / 12%   = 2.166.666.667 đồng   Làm tròn thành: 2.166.700.000 đồng.

2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

a) Ví dụ 1:

Xác định giá trị cuối kỳ dự báo của tài sản biết rằng: Sau thời gian 15 năm (thời điểm kết thúc kỳ dự báo) tài sản có khả năng tiếp tục tạo ra 80 tỷ đồng hàng năm. Tỷ suất vốn hóa của giai đoạn đó được ước tính là 15%. Tỷ suất chiết khấu là 10%.

Lời giải:

Giá trị cuối kỳ dự báo của tài sản (giá trị sau năm thứ 15) quy về thời điểm hiện tại là:

{ 80.000.000 đồng /10% } x { 1 /  (1 + 1-%)15 }  =  127.676.000 đồng

Làm tròn thành: 127.700.000 đồng (Một trăm hai mươi bẩy triệu bẩy trăm ngàn đồng).

b) Ví dụ 2:

Xác định giá trị cuối kỳ dự báo của một hợp đồng cho thuê tài sản biết rằng:

Thời hạn cho thuê: 5 năm;

Thu nhập hàng năm là 100.000.000 đồng;

Sau thời hạn cho thuê, các năm tiếp theo thu nhập cho thuê tăng đều 10%/năm;

Tỷ suất vốn hóa là 15% /năm.

Lời giải:

– Thu nhập của hợp đồng cho thuê tài sản tại năm thứ 6 là:   100.000.000 x (1 + 10%) = 110.000.000 đồng

– Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo của hợp đồng (giá trị sau năm thứ 5) là:

110.000.000 đồng  x  { 1 / ( 15% – 10% )  = 2.200.000.000 đồng

(Hai tỷ hai trăm triệu đồng)

c) Ví dụ 3:

Cần thẩm định giá chứng khoán X có mức trả cổ tức của năm sau là 400.000 đồng, của năm tiếp theo là 500.000 đồng. Sau khi nhận cổ tức của năm tiếp theo đó, chứng khoán có thể bán lại với giá 100.000.000 đồng. Tỷ suất chiết khấu là 15%.

Lời giải:

– Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo hay giá trị thanh lý của chứng khoán là 100.000.000 đồng

– Giá trị hiện tại của chứng khoán X là:

                                                                           = 76.340.264 (đồng)

Làm tròn thành: 76.000.000 đồng (Bảy mươi sáu triệu đồng)

d) Ví dụ 4:

Cần thẩm định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2.000m², diện tích cho thuê 80% diện tích sàn xây dựng. Giá cho thuê 1.100.000 đồng/m²/tháng (bao gồm thuế giá trị gia tăng). Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng 10%. Thời hạn cho thuê 4 năm nữa hết hạn cho thuê, giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng 10% và sau đó ổn định. Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa là 12%. Tiền thu về được tính vào cuối mỗi năm.

Lời giải:

(1) Tính thu nhập thuần hiện nay:

Thu nhập tiềm năng hiện nay: 1.100.000 đồng/m²/tháng x 2.000m² x 80% x 12 tháng = 21.120.000.000 đồng

  

Thu nhập hoạt động thuần hằng năm: 21.120.000.000 – 3.000.000.000 – 1.000.000.000 – 1.920.000.000 = 15.200.000.000 (đồng)

(2) Tính thu nhập thuần vào thời kỳ sau khi kết thúc hợp đồng cho thuê hiện nay

Thu nhập tiềm năng: 21.120.000.000 x (1+ 15%) = 24.288.000.000 (đồng)

Chi phí hoạt động:         (3.000.000.000 x 1,05) + (1.000.000.000 x 1,1) = 4.250.000.000 (đồng)

Thuế GTGT:

(24.288.000.000 đồng  x 10%)  /  (1 +10% )  =   2.208.000.000 đồng

Thu nhập thuần:        24.288.000.000 – 4.250.000.000 – 2.208.000.000 = 17.830.000.000 (đồng)

(3) Giá trị của cửa hàng thương mại ước tính vào năm kết thúc hợp đồng cho thuê hiện nay (cuối năm thứ tư) – Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo:

(4) Giá trị cửa hàng thương mại

= 15.200.000.000 x (3,037) + 94.427.394.460   = 46.162.400.000 + 94.427.394.460  = 140.058.979.450 (đồng)

Làm tròn thành: 140.060.000.000 (Một trăm bốn mươi tỷ không trăm sáu mươi triệu đồng chẵn)./.

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 quy định về thẩm định giá tài sản vô hình. Ban hành kèm theo Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

Download

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13: Tại đây.

Phụ lục đính kèm tiêu chuẩn thẩm định giá số 13: Tại đây.

Ngày 06 tháng 10 năm 2016, Bộ Tài chính ra thông tư số 145/2016/TT-BTC ban hàng tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 với các tiêu chuẩn cụ thể như sau

Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 – Thẩm định giá bất động sản.

Điều 2. Hiệu lực thi hành

Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017.

Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm: Tiêu chuẩn số 10 – Phương pháp thặng dư và Tiêu chuẩn số 11 – Phương pháp lợi nhuận ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.

Điều 3. Tổ chức thực hiện

Cục Quản lý giá chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư này và các văn bản pháp luật có liên quan.

Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc đề nghị các đơn vị phản ánh về Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết và sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.

Xem đầy đủ tiêu chuẩn thẩm định giá số 11: Tại đây

Nghị định số 30/2018/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết việc thành lập và hoạt động của Hội đồng định giá tài sản; trình tự, thủ tục định giá tài sản trong tố tụng hình sự.

Download Nghị định số 30/2018/NĐ-CP: Tại đây.

 

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12

Thẩm định giá doanh nghiệp

(Ký hiệu: TĐGVN 12)

(Ban hành kèm theo Thông tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính)

I. QUY ĐỊNH CHUNG

1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp.

2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá.

4. Giải thích từ ngữ

Tài sản hoạt động là những tài sản sử dụng trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và góp phần tạo ra doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc giúp tiết giảm chi phí hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Tài sản phi hoạt động là những tài sản không tham gia vào hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, bao gồm: khoản đầu tư vào công ty khác (trừ trường hợp các doanh nghiệp cần thẩm định giá là các công ty đầu tư tài chính) không góp phần tạo ra doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc không giúp tiết giảm chi phí hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp cần thẩm định giá; các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn; tiền mặt và các khoản tương đương tiền; tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của doanh nghiệp không đóng góp vào việc tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp nhưng vẫn có giá trị (tài sản chưa khai thác, bằng sáng chế chưa sử dụng, quyền sử dụng đất, quyền thuê đất chưa khai thác…); tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của doanh nghiệp có tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp nhưng không góp phần tạo ra doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc không giúp tiết giảm chi phí hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp cần thẩm định giá (quyền sử dụng đất, quyền thuê đất khai thác không đúng với ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp…) và tài sản phi hoạt động khác. Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng thu nhập của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.

Giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục là giá trị doanh nghiệp đang hoạt động với giả thiết doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động sau thời điểm thẩm định giá.

Giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn là giá trị doanh nghiệp đang hoạt động với giả thiết tuổi đời của doanh nghiệp là hữu hạn do doanh nghiệp buộc phải chấm dứt hoạt động sau một thời điểm được xác định trong tương lai.

Giá trị doanh nghiệp thanh lý là giá trị doanh nghiệp với giả thiết các tài sản của doanh nghiệp sẽ được bán riêng lẻ và doanh nghiệp sẽ sớm chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá.

II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

1. Lựa chọn cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp

1.1 Cơ sở giá trị trong thẩm định giá doanh nghiệp

Cơ sở giá trị doanh nghiệp là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Cơ sở giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) và quy định của pháp luật có liên quan. Các nội dung khác thực hiện theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 2 và số 3.

Căn cứ vào triển vọng thực tế của doanh nghiệp, thị trường kinh doanh của doanh nghiệp, mục đích thẩm định giá và quy định của pháp luật, thẩm định viên đưa ra nhận định về tình trạng hoạt động, tình trạng giao dịch (thực tế hoặc giả thiết) của doanh nghiệp cần thẩm định giá sau thời điểm thẩm định giá. Thông thường giá trị của doanh nghiệp là giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục. Trong trường hợp thẩm định viên nhận định rằng doanh nghiệp sẽ chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá thì giá trị của doanh nghiệp sẽ là giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn hoặc giá trị thanh lý.

Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp cần phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và nhận định của thẩm định viên về trạng thái hoạt động của doanh nghiệp tại và sau thời điểm thẩm định giá.

1.2. Sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp

a) Báo cáo tài chính được sử dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp

Báo cáo tài chính được sử dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: Báo cáo tài chính năm, báo cáo tài chính năm được kiểm toán, báo cáo tài chính giữa niên độ, báo cáo tài chính giữa niên độ được soát xét, báo cáo tài chính tại thời điểm thẩm định giá được kiểm toán. Trong đó, đối với cùng một số liệu, chỉ tiêu, thứ tự ưu tiên như sau:

– Số liệu, chỉ tiêu tại báo cáo tài chính gần nhất với thời điểm thẩm định giá được ưu tiên sử dụng.

– Tại cùng một thời điểm, số liệu, chỉ tiêu tại báo cáo tài chính được kiểm toán, soát xét được ưu tiên sử dụng.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty mẹ và có báo cáo hợp nhất tại thời điểm thẩm định giá thì thẩm định viên cần xem xét cả báo cáo tài chính hợp nhất và báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ và công ty con để sử dụng cho phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn, ưu tiên sử dụng báo cáo tài chính riêng.

b) Một số lưu ý khi sử dụng báo cáo tài chính

– Thẩm định viên nên đối chiếu, kiểm tra tính chính xác để bảo đảm độ tin cậy, trường hợp cần thiết, thẩm định viên yêu cầu doanh nghiệp điều chỉnh lại báo cáo tài chính và sổ sách kế toán chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá không điều chỉnh thì thẩm định viên có thể xác định chênh lệch và có phân tích rõ nội dung, căn cứ xác định chênh lệch và ghi rõ trong Báo cáo kết quả thẩm định giá.

– Khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính chưa được kiểm toán, soát xét mà không thực hiện đối chiếu, kiểm tra tính chính xác của các số liệu, thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá để khách hàng thẩm định giá và người sử dụng kết quả thẩm định giá được biết.

– Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: lãi cơ bản trên một cổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần cân nhắc điều chỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.

– Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhằm mục đích dự báo dòng thu nhập hàng năm của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên cần cân nhắc loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.

– Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấu trúc doanh nghiệp; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi các nguyên tắc hạch toán kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thế thương mại; xóa sổ nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án và các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điều chỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).

2. Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá có thể sử dụng tất cả các cách tiếp cận để thẩm định giá doanh nghiệp.

– Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp tương tự hoặc giống hệt với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; khách hàng và thị trường tiêu thụ; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.

– Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.

– Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng thu nhập thuần có được trong tương lai về giá trị hiện tại. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu.

3. Phương pháp tỷ số bình quân

3.1. Phương pháp tỷ số bình quân ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tỷ số thị trường trung bình của các doanh nghiệp so sánh.

Doanh nghiệp so sánh là doanh nghiệp thỏa mãn các điều kiện sau:

– Tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; khách hàng và thị trường tiêu thụ; các chỉ số tài chính.

– Có cổ phần được giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

Các tỷ số thị trường được sử dụng trong phương pháp tỷ số bình quân bao gồm: tỷ số giá trên thu nhập bình quân (), tỷ số giá trên doanh thu bình quân (), tỷ số giá trên giá trị sổ sách bình quân (), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân ().

3.2. Trường hợp áp dụng phương pháp tỷ số bình quân

Có ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Ưu tiên các doanh nghiệp so sánh là các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM.

3.3. Nguyên tắc thực hiện

– Cách thức xác định các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường phải nhất quán đối với tất cả các doanh nghiệp so sánh và doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh được thu thập từ các nguồn khác nhau phải được rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính nhất quán về cách thức xác định trước khi đưa vào sử dụng trong thẩm định giá.

3.4. Các bước xác định giá trị doanh nghiệp

– Bước 1: Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh.

– Bước 2: Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Bước 3: Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.

3.5. Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh

Tiêu chí đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh bao gồm:

(i) Doanh nghiệp so sánh phải tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; nhóm khách hàng và thị trường tiêu thụ. Trong nhiều trường hợp, các doanh nghiệp tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố này có thể được lựa chọn từ các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

(ii) Doanh nghiệp so sánh phải tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các chỉ số tài chính, bao gồm:

– Chỉ số phản ánh quy mô của doanh nghiệp: vốn điều lệ, doanh thu, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ.

– Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp: tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất.

– Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp: tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA).

Thẩm định viên tiến hành đánh giá theo các tiêu chí trên để lựa chọn được ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh này được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá. Số lượng doanh nghiệp so sánh càng nhiều thì độ tin cậy của các tỷ số thị trường bình quân càng cao.

3.6. Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá

Thẩm định viên xác định các tỷ số thị trường của doanh nghiệp so sánh, bao gồm: , , , . Khi thẩm định giá các công ty tài chính, ngân hàng, thẩm định viên có thể không cần xác định tỷ số thị trường .

Lưu ý khi xác định các tỷ số thị trường:

– Giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh được lấy là mức giá đóng cửa trong ngày giao dịch gần nhất của các cổ phần này trên thị trường chứng khoán tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp cổ phần của doanh nghiệp so sánh chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh là giá cổ phần của doanh nghiệp này được giao dịch thành công trên thị trường gần nhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

– Giá trị sổ sách của cổ phần trong chỉ số  cần lưu ý trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình (không bao gồm quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất) để hạn chế tác động của quy định về hạch toán kế toán đối với tài sản cố định vô hình có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá trong trường hợp các doanh nghiệp so sánh, doanh nghiệp cần thẩm định giá có tài sản cố định vô hình trong bảng cân đối kế toán. Trong trường hợp không trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình phải nêu rõ lý do.

– Tham số giá trị thị trường của các doanh nghiệp so sánh (EV) trong tỷ số thị trường  được tính theo công thức sau:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp

=

Vốn hóa thị trường của cổ phần thường

+

Giá trị các khoản nợ

+

Giá trị cổ phần ưu đãi (nếu có)

+

Lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát (nếu có)

–

Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền

Trong đó:

+ Giá trị các khoản nợ, giá trị cổ phần ưu đãi, lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát, giá trị tiền và các khoản tương đương tiền được xác định theo giá trị sổ sách kế toán.

+ Trường hợp doanh nghiệp có phát hành chứng khoán chuyển đổi, chứng khoán quyền chọn, thẩm định viên cân nhắc việc chuyển đổi các chứng khoán này sang cổ phần thường nếu phù hợp khi xác định vốn hóa thị trường của doanh nghiệp.

– EBITDA của doanh nghiệp so sánh không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền.

3.7. Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá

a) Xác định tỷ số thị trường bình quân cho từng tỷ số thị trường:

Tỷ số thị trường bình quân có thể được xác định bằng trung bình cộng tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh. Việc xác định trọng số tỷ số thị trường cho từng doanh nghiệp so sánh có thể dựa trên phân tích về đặc thù phát triển ngành, khả năng phát triển của từng doanh nghiệp.

b) Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo từng tỷ số thị trường bình quân:

– Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường :

Trong đó EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền.

– Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường , , :

+ Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường :

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 4 quý gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá

×

bình quân của các doanh nghiệp so sánh

+ Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường :

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá gần nhất thời điểm thẩm định giá

×

bình quân của các doanh nghiệp so sánh

+ Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường :

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Doanh thu thuần 4 quý gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định thẩm định giá

×

bình quân của các doanh nghiệp so sánh

+ Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính toán theo công thức sau:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp

=

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

+

Giá trị các khoản nợ

Trong đó: Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán

c) Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân:

Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân có thể được xác định bằng trung bình cộng các kết quả giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo từng tỷ số thị trường bình quân hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số của các kết quả. Việc xác định trọng số cho từng kết quả giá trị có thể dựa trên đánh giá mức độ tương đồng giữa các doanh nghiệp so sánh đối với từng loại tỷ số thị trường được sử dụng để tính toán kết quả giá trị đó theo nguyên tắc: tỷ số thị trường nào có mức độ tương đồng càng cao giữa các doanh nghiệp so sánh thì kết quả giá trị sử dụng tỷ số thị trường đó có trọng số càng lớn.

4. Phương pháp giá giao dịch

4.1. Phương pháp giá giao dịch ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua giá giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá.

4.2. Trường hợp áp dụng phương pháp giá giao dịch

Doanh nghiệp cần thẩm định giá có ít nhất 03 giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường, đồng thời, thời điểm diễn ra giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

4.3. Nguyên tắc áp dụng

Thẩm định viên cần cân nhắc điều chỉnh giá các giao dịch thành công cho phù hợp với thời điểm thẩm định giá nếu cần thiết.

4.4. Ước tính giá trị doanh nghiệp

Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo công thức xác định giá trị thị trường của doanh nghiệp như sau:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp

=

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

+

Giá trị các khoản nợ

Trong đó:

+ Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo giá bình quân theo khối lượng giao dịch của ít nhất 03 giao dịch thành công của việc chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá.

Riêng trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần trên sàn chứng khoán, đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần để tính giá thị trường vốn chủ sở hữu là giá đóng cửa bình quân theo khối lượng giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất trước thời điểm thẩm định giá. Trường hợp các giao dịch trước thời điểm thẩm định giá có dấu hiệu bất thường, thẩm định viên có thể xem xét cả các giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất sau thời điểm thẩm định giá.

+ Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán

5. Phương pháp tài sản

5.1. Phương pháp tài sản là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tính tổng giá trị thị trường của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

5.2. Nguyên tắc thực hiện:

– Tài sản được xem xét trong quá trình thẩm định giá là tất cả các tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hoạt động và tài sản phi hoạt động.

– Khi thẩm định giá doanh nghiệp theo cơ sở giá trị thị trường thì giá trị các tài sản của doanh nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá. Tài sản trong sổ sách kế toán cần được thẩm định giá đúng với giá trị thị trường, một số trường hợp cá biệt được thực hiện theo hướng dẫn tại mục 5.4.

– Tài sản vô hình không thỏa mãn các điều kiện để được ghi nhận trên sổ sách kế toán (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp…) và các tài sản không được ghi nhận trên sổ sách kế toán cần được áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định.

– Đối với tài sản được hạch toán bằng ngoại tệ: Tỷ giá ngoại tệ được xác định theo tỷ giá mua ngoại tệ của ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp có giá trị giao dịch ngoại tệ lớn nhất tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá không có giao dịch ngoại tệ tại thời điểm thẩm định giá thì xác định theo tỷ giá trung tâm do Ngân hàng nhà nước công bố áp dụng tại thời điểm thẩm định giá.

5.3. Các bước tiến hành

– Bước 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Bước 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Bước 3: Ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

5.4. Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Việc ước tính giá thị trường các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp được thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập và tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản. Ngoài ra, thẩm định viên có thể thực hiện theo hướng dẫn như sau:

a) Xác định giá trị tài sản cố định hữu hình:

– Đối với tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc, bất động sản đầu tư:

+ Đối với công trình xác định được quy mô công trình và đơn giá hoặc suất vốn đầu tư: xác định theo phương pháp chi phí tái tạo tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

+ Đối với công trình mới hoàn thành đầu tư xây dựng trong 03 năm trước thời điểm thẩm định giá thì sử dụng giá trị quyết toán công trình đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có giá trị quyết toán thì sử dụng giá tạm tính trên sổ sách kế toán, đồng thời phải nêu rõ hạn chế này trong Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

+ Đối với các công trình đặc thù không xác định được quy mô công trình hoặc đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư: tính theo nguyên giá sổ sách kế toán có tính đến yếu tố trượt giá trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

– Đối với tài sản cố định là máy móc, phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn, thiết bị, dụng cụ quản lý:

+ Đối với tài sản đặc thù là tài sản không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, không có đủ hồ sơ đầu tư, hồ sơ kỹ thuật và không còn được sản xuất: giá trị các tài sản này được xác định theo nguyên giá sổ sách kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

b) Xác định giá trị công cụ, dụng cụ:

– Giá trị công cụ, dụng cụ có thể xác định theo giá trị tại sổ sách kế toán hoặc được xác định như sau:

Giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh; khi không thu thập được giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh thì xác định theo giá giao dịch của công cụ dụng cụ mới cùng loại hoặc có tính năng tương đương hoặc theo giá mua ban đầu theo dõi trên sổ kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

– Trường hợp giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá trị tại sổ sách kế toán, thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

c) Xác định giá trị đối với chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, nguyên vật liệu, hàng tồn kho:

– Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang được xác định theo chi phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên sổ kế toán. Trường hợp chi phí sản xuất kinh doanh dở dang trong xây dựng cơ bản gắn liền với việc tạo ra các bất động sản hình thành trong tương lai thì được xác định lại theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường và/ hoặc cách tiếp cận từ chi phí và/hoặc cách tiếp cận từ thu nhập và/ hoặc theo tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản.

– Nguyên vật liệu, hàng tồn kho

+ Hàng hóa tồn kho, nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ tồn kho phục vụ nhu cầu hoạt động, sản xuất bình thường, đang luân chuyển được xác định bằng chi phí thực tế phát sinh trên sổ kế toán.

+ Trường hợp hàng tồn kho là hàng hóa, thành phẩm bất động sản thì giá trị các bất động sản này có thể được xác định theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập, thẩm định giá bất động sản.

+ Trường hợp hàng tồn kho, nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ tồn kho lâu ngày do lỗi sản xuất, sản phẩm dở dang không tiếp tục hoàn thiện do không tiêu thụ được, do thay đổi sản phẩm sản xuất … dẫn đến kém phẩm chất cần yêu cầu doanh nghiệp phân loại để thẩm định theo giá trị thu hồi theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất.

d) Xác định giá trị tài sản bằng tiền:

– Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận hoặc sổ phụ với ngân hàng nơi doanh nghiệp cần thẩm định giá mở tài khoản tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.

– Tiền mặt và tiền gửi là ngoại tệ được xác định theo nguyên tắc tại Mục 5.2 Tiêu chuẩn này.

đ) Xác định giá trị các khoản phải thu, phải trả:

– Giá trị các khoản phải thu được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán. Đối với các khoản phải thu không có khả năng thu hồi được, thẩm định viên phải nêu rõ các khoản này kèm theo lý do có thể không thu hồi được trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

– Trường hợp không có đối chiếu công nợ, thẩm định viên cần nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá, Báo cáo kết quả thẩm định giá để đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá cân nhắc khi sử dụng kết quả thẩm định giá.

e) Xác định giá trị khoản đầu tư:

Các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần được xác định giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá như sau:

– Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư trong đó giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này hoặc được xác định như sau:

+ Trường hợp cổ phần của các doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, đồng thời các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường thỏa mãn cả 2 điều kiện: (i) trên 51% số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được chuyển nhượng trong tổng các giao dịch; (ii) thời điểm các giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá; thì giá trị các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể được xác định theo giá chuyển nhượng bình quân theo khối lượng của các giao dịch gần nhất trước thời điểm thẩm định giá.

+ Trường hợp khoản đầu tư là cổ phần của các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM thì giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá cổ phần là giá đóng cửa bình quân theo khối lượng giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá. Trường hợp các giao dịch trước thời điểm thẩm định giá có dấu hiệu bất thường, thẩm định viên có thể xem xét cả các giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất sau thời điểm thẩm định giá.

– Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) không có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị khoản đầu tư được xác định theo giá trị của doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn và được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này.

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ từ 51 % đến dưới 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: Giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư trong đó giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này, ngoài ra có thể được xác định theo hướng sau:

(i) Đối với phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ: chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu có thể được ước tính trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm gần nhất, dòng tiền thuần vốn chủ có thể được dự báo trên cơ sở số liệu lợi nhuận dành cho chủ sở hữu, tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 5 năm gần nhất.

(ii) Đối với phương pháp tỷ số ,  bình quân: các tỷ số ,  bình quân có thể được ước tính trên cơ sở tỷ số ,  của ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành sản xuất, kinh doanh.

(iii) Trường hợp không xác định được theo 2 phương pháp trên, giá trị khoản đầu tư có thể được xác định trên cơ sở: tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên vốn điều lệ hoặc tổng số vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác và giá trị vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán. Trường hợp chưa kiểm toán thì căn cứ vào giá trị vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của doanh nghiệp đó để xác định.

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ dưới 51 % phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị các khoản đầu tư có thể được xác định theo hướng dẫn tại điểm (iii), đồng thời phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá. Tuy nhiên, khuyến khích các thẩm định viên xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 của Tiêu chuẩn này hoặc theo hướng dẫn tại điểm (i) và (ii).

g) Xác định chi phí xây dựng cơ bản dở dang, các khoản ký quỹ, ký cược ngắn hạn và dài hạn theo sổ sách kế toán.

h) Giá trị tài sản tài chính dưới dạng hợp đồng được ưu tiên áp dụng phương pháp chiết khấu dòng thu nhập trong tương lai.

5.5. Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bao gồm những tài sản cố định vô hình đã được ghi nhận trong sổ sách kế toán và các tài sản vô hình khác được xác định thỏa mãn điều kiện quy định tại điểm 3.1 mục 3 của Tiêu chuẩn Thẩm định giá tài sản vô hình.

Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định thông qua một trong các phương pháp sau:

a) Phương pháp 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua việc ước tính giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định và giá trị của tài sản vô hình không xác định được (các tài sản vô hình còn lại).

Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản vô hình có thể xác định được và giá trị tài sản vô hình không xác định được.

Thẩm định viên thực hiện xác định giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định được theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13. Riêng giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất được xác định theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập và thẩm định giá bất động sản.

Thẩm định viên xác định giá trị của các tài sản vô hình không xác định được (các tài sản vô hình còn lại) thông qua các bước sau:

Bước 1: Ước tính tổng giá trị thị trường của các tài sản hữu hình và tài sản vô hình xác định được tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại Mục 5.4 Tiêu chuẩn này và các hướng dẫn tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong 03 năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỉ giá…

Bước 3: Ước tính tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho các tài sản hữu hình và các tài sản vô hình xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của tài sản hữu hình này phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của các tài sản vô hình này phải không thấp hơn chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định theo công thức quy định tại Mục 6.4 Tiêu chuẩn này; trong đó: tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá, chi phí nợ dài hạn được xác định trên cơ sở bình quân gia quyền lãi suất các khoản nợ dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình, tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm thông qua giá trị các tài sản hữu hình và tài sản vô hình đã xác định được giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính tại bước 1 nhân với (×) các mức tỷ suất lợi nhuận tương ứng xác định tại bước 3.

Bước 5: Ước tính thu nhập do các tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ đi (-) thu nhập do các tài sản hữu hình và tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.

Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do các tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo quy định tại điểm d Mục 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 7: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình không xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình này đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

b) Phương pháp 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua vốn hóa dòng thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 1: Ước tính tổng giá trị thị trường của các tài sản hữu hình tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại Mục 5.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỉ giá…

Bước 3: Ước tính tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho tài sản hữu hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận này phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức quy định tại Mục 6.4 Tiêu chuẩn này; trong đó: tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá, chi phí nợ dài hạn được xác định trên cơ sở bình quân gia quyền lãi suất các khoản nợ dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm được tính bằng tổng giá trị các tài sản hữu hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính tại bước 1 nhân với (×) tỷ suất lợi nhuận được tính tại bước 3.

Bước 5: Ước tính thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ đi (-) thu nhập do các tài sản hữu hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.

Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá quy định tại điểm d Mục 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 7: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

5.6. Ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

+

Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Trường hợp cần xác định giá trị vốn chủ sở hữu từ giá trị thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo phương pháp này, giá trị vốn chủ sở hữu được xác định theo công thức sau:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Giá trị thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá

–

Giá trị các khoản nợ

Trong đó: Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.

6. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp

6.1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá với giá trị hiện tại của các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

6.2. Các bước xác định giá trị doanh nghiệp:

– Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Bước 3: Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo.

– Bước 4: Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.

6.3. Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Thẩm định viên cần ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền. Đối với các doanh nghiệp đã tăng trưởng bền vững thì giai đoạn dự báo dòng tiền thông thường là 05 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài hơn 5 năm cho đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì giai đoạn dự báo dòng tiền được xác định theo tuổi đời của doanh nghiệp.

Công thức tính dòng tiền tự do hàng năm của doanh nghiệp:

FCFF = Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) + Khấu hao – Chi đầu tư vốn – Thay đổi vốn lưu động thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần)

Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) là lợi nhuận trước lãi vay sau thuế đã loại trừ các khoản doanh thu và chi phí từ tài sản phi hoạt động.

Công thức tính lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) từ lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) như sau:

EBIAT = EBIT × (1 ̶ t)

Trong đó:

t: mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn khác; chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (nếu có).

– Công thức tính vốn lưu động ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

Vốn lưu động ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn = (Các khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tài sản ngắn hạn khác) – Nợ ngắn hạn không bao gồm vay ngắn hạn

6.4. Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Thẩm định viên ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức:

WACC = R_d × F_d × (1 – t) + R_e × F_e

Trong đó:

WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền

R_d: Chi phí sử dụng nợ của doanh nghiệp

F_d: Tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn dài hạn tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

R_e: Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu

F_e: Tỷ trọng vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn dài hạn tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp

a) Ước tính tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo tỷ trọng vốn vay của các doanh nghiệp có cùng ngành sản xuất, kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp không xác định được theo hướng dẫn trên thì có thể xác định theo tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá có xem xét đến cơ cấu vốn dài hạn trong tương lai.

b) Ước tính chi phí sử dụng nợ dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Chi phí sử dụng nợ dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo lãi suất của các khoản vay dài hạn của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá hiện không có các khoản vay dài hạn, lãi suất của các khoản vay dài hạn là mức lãi suất dự kiến trên cơ sở đánh giá khả năng thương thảo của doanh nghiệp cần thẩm định giá với các nhà cung cấp tín dụng, lãi vay dài hạn của các doanh nghiệp cùng ngành nghề sản xuất kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp vay từ nhiều nguồn với các mức lãi suất khác nhau, chi phí sử dụng nợ dài hạn được xác định theo lãi suất bình quân gia quyền của các khoản nợ dài hạn.

c) Ước tính tỷ trọng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Tỷ trọng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo công thức: F_e = (1 − F_d)

d) Uớc tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá (R_e)

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo các phương pháp sau:

d1) Phương pháp 1: có ít nhất 03 doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá đã có cổ phiếu niêm yết hoặc đăng ký giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam.

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức sau:

R_e = R_f + b_L × (R_m – R_f)

– Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R_f) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất gần thời điểm thẩm định giá.

– Phần bù rủi ro thị trường (R_m – R_f) được ước tính bằng tỷ suất lợi nhuận dự kiến khi đầu tư trên thị trường chứng khoán (R_m) trừ đi (−) tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R_f). Tỷ suất lợi nhuận dự kiến khi đầu tư trên thị trường chứng khoán Việt Nam được thẩm định viên ước tính theo phương pháp thống kê theo chỉ số VN-INDEX trong giai đoạn 05 năm gần nhất thời điểm thẩm định giá. Chỉ số VN-INDEX được thống kê theo tháng, cụ thể là chỉ số đóng cửa của phiên giao dịch cuối cùng của tháng.

– Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (b_L) của doanh nghiệp cần thẩm định giá được ước tính thông qua hệ số rủi ro của các cổ phần của các doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá trên thị trường chứng khoán.

Thẩm định viên cần lựa chọn ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá và xác định hệ số b_L của các doanh nghiệp này.

Việc xác định hệ số b_L được thực hiện theo phương pháp hồi quy biến động giá của cổ phiếu với biến động giá của thị trường theo công thức:

bL =	Hiệp phương sai (cổ phiếu, thị trường)
	Phương sai của thị trường

Trong đó biến động giá được xác định theo tháng và tối thiểu là 5 năm (đối với doanh nghiệp không có số liệu đủ 5 năm thì tính kể từ ngày doanh nghiệp niêm yết hoặc đăng ký giao dịch), thu nhập thị trường được tính toán dựa trên chỉ số VN-INDEX. Thẩm định viên có thể lấy hệ số b_L đã được công bố trong điều kiện cách tính được thực hiện tương tự như trên.

Do có thể có sự khác nhau về cơ cấu vốn giữa doanh nghiệp cần thẩm định giá và các doanh nghiệp cùng ngành nghề, thẩm định viên cần điều chỉnh hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành nghề theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo các bước sau:

+ Bước 1: Loại bỏ sự ảnh hưởng của cơ cấu vốn trong hệ số rủi ro theo công thức:

b_U = 

Trong đó:

b_{U :} Hệ số rủi ro phi đòn bẩy

 : Tỷ trọng nợ trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cùng ngành nghề với doanh nghiệp cần thẩm định giá

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Bước 2: Tính toán hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân của các doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

+ Bước 3: Ước tính hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (b_L) của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức

b_L thẩm định = b_U bình quân × 

Trong đó:

b_L thẩm định: Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá

b_U bình quân: Hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân

 : Tỷ trọng nợ trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

d2) Phương pháp 2: chưa đủ 03 doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá đã có cổ phiếu niêm yết và giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam nhưng thu thập được thông tin về tỷ lệ phụ phí rủi ro theo chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế.

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức sau:

R_e = R_f + R_p

– Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R_f) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất tại thời điểm thẩm định giá.

– Tỷ lệ phụ phí rủi ro (R_p) được xác định theo chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế do các tổ chức tư vấn tài chính quốc tế công bố. Thẩm định viên cần cân nhắc lập luận, điều chỉnh để áp dụng phù hợp với thực tế của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

d3) Phương pháp 3: chưa đủ 03 doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá đã có cổ phiếu niêm yết và giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam nhưng thu thập được thông tin về hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thị trường Mỹ.

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức sau:

R_e = R_f + b × (R_m – R_f) + rủi ro quốc gia + rủi ro tỷ giá (nếu có)

– Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R_f) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm.

– Phần bù rủi ro thị trường (R_m – R_f) được ước tính bằng tỷ suất lợi nhuận dự kiến khi đầu tư trên thị trường chứng khoán Mỹ (R_m) trừ đi (-) tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R_f).

– b: Hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thị trường Mỹ. Trường hợp hệ số rủi ro có ảnh hưởng bởi cơ cấu vốn thì cần điều chỉnh theo các bước tại trường hợp 1 điểm này.

6.5 Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo

– Trường hợp 1: dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận.

Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

V_n = 

Trong đó:

FCFF_n+1: Dòng tiền tự do năm n + 1

– Trường hợp 2: dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận.

Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

V_n = 

Trong đó:

g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền

Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền được xác định theo tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận. Tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận được dự báo trên cơ sở triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại để bổ sung vốn, tỷ suất lợi nhuận trên tổng nguồn vốn.

– Trường hợp 3: doanh nghiệp chấm dứt hoạt động vào cuối kỳ dự báo. Giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

6.6 Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá

– Tính tổng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do và giá trị cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu các dòng tiền tự do của doanh nghiệp và giá trị cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp.

V₀ = + 

– Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp.

– Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dòng tiền tự do của doanh nghiệp và giá trị cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

7. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức

7.1 Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ tức của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

Trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp, giá trị doanh nghiệp được xác định theo công thức sau:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp

=

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

+

Giá trị các khoản nợ

Trong đó:

Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.

7.2 Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu

a) Bước 1: dự báo dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Thẩm định viên cần dự báo tỉ lệ chia cổ tức và tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Đối với các doanh nghiệp đã tăng trưởng bền vững thì giai đoạn dự báo tỷ lệ chia cổ tức, tỷ lệ tăng trưởng cổ tức thông thường là 05 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo tỷ lệ chia cổ tức, tỷ lệ tăng trưởng cổ tức có thể kéo dài hơn 05 năm hoặc lâu hơn nữa cho đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều, có tỉ lệ cổ tức không đổi hoặc tăng trưởng cổ tức đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức được xác định theo tuổi đời của doanh nghiệp.

b) Bước 2: ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu theo hướng dẫn tại điểm d Mục 6.4 Tiêu chuẩn này.

c) Bước 3: ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo như sau:

– Trường hợp 1: dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo (D_n) là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

V_n = 

– Trường hợp 2: dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

V_n = 

Trong đó:

D_n+1: Dòng cổ tức của doanh nghiệp năm n + 1

g: tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức

Tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức được dự báo trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại để bổ sung vốn, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.

– Trường hợp 3: doanh nghiệp chấm dứt hoạt động vào cuối kỳ dự báo, giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

d) Bước 4: ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

– Tính tổng giá trị hiện tại thuần của các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

V₀ = + 

– Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp.

– Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động (không bao gồm tiền mặt và tương đương tiền) của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

8. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu

8.1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

Trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp, giá trị doanh nghiệp được xác định theo công thức sau:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp

=

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

+

Giá trị các khoản nợ

Trong đó:

Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.

8.2. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu

a) Bước 1: dự báo dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Thẩm định viên cần ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền. Đối với các doanh nghiệp đã tăng trưởng bền vững thì giai đoạn dự báo dòng tiền thông thường là 05 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài hơn 05 năm cho đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì giai đoạn dự báo dòng tiền được xác định theo tuổi đời của doanh nghiệp.

Công thức tính dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:

FCFE = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao – Chi đầu tư vốn – Thay đổi vốn lưu động thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần) – Các khoản trả nợ gốc + Các khoản nợ mới phát hành

Lợi nhuận sau thuế là lợi nhuận sau thuế đã loại trừ các khoản doanh thu và chi phí từ tài sản phi hoạt động.

Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn khác; chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (nếu có).

Công thức tính vốn lưu động ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

Vốn lưu động ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn = (Các khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tài sản ngắn hạn khác) – Nợ ngắn hạn không bao gồm vay ngắn hạn

b) Bước 2: ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại điểm d Mục 6.4 Tiêu chuẩn này.

c) Bước 3: ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo

– Trường hợp 1: dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

V_n = 

Trong đó:

FCFE_n+1: Dòng tiền vốn chủ sở hữu năm n + 1

– Trường hợp 2: dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

V_n = 

Trong đó:

g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu.

Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền được dự báo trên cơ sở triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng dòng tiền trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại để bổ sung vốn, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.

– Trường hợp 3: doanh nghiệp chấm dứt hoạt động tại cuối kỳ dự báo. giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

d) Bước 4: ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

– Tính tổng giá trị hiện tại thuần của các dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp sau khi chiết khấu các dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng sử dụng vốn chủ sở hữu.

V₀ = + 

– Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp.

– Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu và giá trị

vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

8.3. Đối với nội dung chưa có quy định cụ thể tại Tiêu chuẩn thẩm định giá này thẩm định viên cần căn cứ thêm các hướng dẫn về áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập.

9. Kết luận về giá trị doanh nghiệp

Giá trị doanh nghiệp cuối cùng có thể được xác định thông qua việc tính bình quân có trọng số kết quả của các phương pháp thẩm định giá được áp dụng. Việc xác định trọng số cho từng phương án dựa trên độ tin cậy của từng phương pháp, thông tin dữ liệu đầu vào, mục đích thẩm định giá… đảm bảo phù hợp với thị trường./.

 

PHỤ LỤC

VÍ DỤ MINH HỌA
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12)

Các ví dụ đã được giản lược và chỉ mang tính chất minh họa

1. Ví dụ 1: áp dụng phương pháp chỉ số bình quân để xác định giá trị doanh nghiệp

Cần thẩm định giá một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Thông tin về doanh nghiệp cần thẩm định giá như sau:

– Các chỉ số tài chính:

Chỉ số phản ánh quy mô doanh nghiệp (ĐVT: tỷ đồng)
Vốn điều lệ	4.500
Doanh thu	3.395
Lợi nhuận gộp	1.155
Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp (ĐVT: %)
Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất	7
Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp (ĐVT: %)
ROE	7
ROA	4

– Lợi nhuận sau thuế 4 quý gần nhất: 458.08 tỷ đồng

– Doanh thu thuần 4 quý gần nhất: 3.395 tỷ đồng

– EPS: 1.017,96 đồng/cổ phần

– EBITDA (không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền): 1.155 tỷ đồng

– Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá gần nhất với thời điểm thẩm định giá: 6.544 tỷ đồng

– Giá trị nợ vay: 4.908 tỷ đồng

– Tại thời điểm thẩm định giá, giá trị tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp là không có.

Lời giải:

Qua thu thập thông tin, thẩm định viên được biết hiện doanh nghiệp cần thẩm định giá có 5 doanh nghiệp là đối thủ cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản. Các doanh nghiệp này đều đã có cổ phiếu được niêm yết và giao dịch trên thị trường chứng khoán.

Thẩm định viên nhận định các doanh nghiệp này đều là đối thủ cạnh tranh với doanh nghiệp cần thẩm định giá, do đó, có nhiều điểm tương đồng với doanh nghiệp cần thẩm định giá về ngành nghề kinh doanh chính, nhóm khách hàng và thị trường tiêu thụ. Cổ phiếu của các doanh nghiệp này đã niêm yết và đang được giao dịch trên thị trường chứng khoán. Do đó, thẩm định viên tiến hành thu thập thông tin tài chính của các doanh nghiệp này để đánh giá sự tương đồng giữa các doanh nghiệp này và doanh nghiệp cần thẩm định giá về các chỉ tiêu tài chính. Sau khi tính toán các chỉ số tài chính của các doanh nghiệp này thu được kết quả như sau:

	Chỉ số phản ánh quy mô doanh nghiệp (ĐVT: tỷ đồng)			Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp (ĐVT: %)	Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp (ĐVT: %)
	Vốn điều lệ	Doanh thu	Lợi nhuận gộp	Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất	ROE	ROA
Doanh nghiệp số 1	3.500	3.187	922	8	10	6
Doanh nghiệp số 2	4.000	4.769	1.431	4	11	5
Doanh nghiệp số 3	2.000	3.712	854	6	12	6
Doanh nghiệp số 4	3.000	3.223	903	6	7	4
Doanh nghiệp số 5	1.000	1.550	387	4	7	3

– Đánh giá sự tương đồng về các chỉ tiêu tài chính:

+ Đánh giá sự tương đồng về chỉ số phản ánh quy mô doanh nghiệp

Chỉ số phản ánh quy mô doanh nghiệp
	Doanh nghiệp cần thẩm định giá	Doanh nghiệp số 1	Doanh nghiệp số 2	Doanh nghiệp số 3	Doanh nghiệp số 4	Doanh nghiệp số 5
Vốn điều lệ	4.500	3.500	4.000	2.000	3.000	1.000
		Tương đồng	Tương đồng	Ít tương đồng	Tương đồng	Ít tương đồng
Doanh thu	3.395	3.187	4.769	3.712	3.223	1.550
		Tương đồng	Ít tương đồng	Tương đồng	Tương đồng	Ít tương đồng
Lợi nhuận gộp	1.155	922	1.431	854	903	387
		Tương đồng	Tương đồng	Ít tương đồng	Tương đồng	Ít tương đồng
Đánh giá chung		Tương đồng	Tương đồng	Ít tương đồng	Tương đồng	Ít tương đồng

+ Đánh giá sự tương đồng về chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp

Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp (ĐVT: %)
	Doanh nghiệp cần thẩm định giá	Doanh nghiệp số 1	Doanh nghiệp số 2	Doanh nghiệp số 3	Doanh nghiệp số 4	Doanh nghiệp số 5
Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất	7	8	4	6	6	4
Đánh giá chung		Tương đồng	Ít tương đồng	Tương đồng	Tương đồng	Ít ương đồng

+ Đánh giá sự tương đồng về chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp

Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp (ĐVT: %)
	Doanh nghiệp cần thẩm định giá	Doanh nghiệp số 1	Doanh nghiệp số 2	Doanh nghiệp số 3	Doanh nghiệp số 4	Doanh nghiệp số 5
ROE	7	10	11	12	7	7
		Tương đồng	Ít tương đồng	Ít ương đồng	Tương đồng	Tương đồng
ROA	4	6	5	6	4	3
		Ít tương đồng	Tương đồng	Ít tương đồng	Tương đồng	Tương đồng
Đánh giá chung		Ít tương đồng	Tương đồng	Ít tương đồng	Tương đồng	Tương đồng

Nhận định: các doanh nghiệp số 1, 2 và 4 có nhiều điểm tương đồng về mặt các chỉ số tài chính với doanh nghiệp cần thẩm định giá, do đó, các doanh nghiệp này được lựa chọn là doanh nghiệp so sánh. Theo đó, tỷ số thị trường của các doanh nghiệp này được sử dụng để xác định giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Thu thập thông tin thị trường, thẩm định viên xác định 4 tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh này (, , , ) như sau:

Doanh nghiệp số 1	12,02	1,20	1,76	8,4
Doanh nghiệp số 2	14,71	1,62	2,51	9,7
Doanh nghiệp số 4	12,99	0,91	1,32	8,5

– Xác định giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Nhận định: các doanh nghiệp so sánh về cơ bản đều tương đồng với doanh nghiệp cần thẩm định, do đó, tỷ số bình quân có thể được xác định bằng trung bình cộng tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh như sau:

bình quân	bình quân	bình quân	bình quân
13,24	1,24	1,86	8,87

Theo đó, giá trị của doanh nghiệp được xác định theo các tỷ số thị trường như sau:

Giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số  bình quân	Giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số  bình quân	Giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số  bình quân	Giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số  bình quân
10.972,98 tỷ VNĐ	13.044,4 tỷ VNĐ	11.234 tỷ VNĐ	10.241 tỷ VNĐ

Nhận định: tỷ số ,  cơ bản tương đồng giữa các doanh nghiệp so sánh, tỷ số ,  ít tương đồng hơn, do đó, giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số ,  bình quân được tính theo trọng số 30% cho mỗi tỷ số, giá trị doanh nghiệp xác định theo tỷ số ,  bình quân được tính theo trọng số 20% cho mỗi tỷ số.

Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá = 10.972,98 × 30% + 13.044,4 × 20% + 11.234 × 20% + 10.241 × 30% = 11.219,87 tỷ VNĐ

2. Ví dụ 2: áp dụng phương pháp tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp

Cần thẩm định giá một doanh nghiệp có thông tin như sau:

– Bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp ngày 31/12/N

Đơn vị tính: triệu đồng

Tài sản	Số tiền	Nguồn vốn	Số tiền
A.   Tài sản ngắn hạn 1.Tiền mặt 2.Chứng khoán ngắn hạn. 3.Các khoản phải thu. 4.Hàng tồn kho. B.   Tài sản dài hạn 1.  Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình 2.  Đầu tư chứng khoán vào công ty Hoàng Sa (1.000.000 cổ phiếu) 3.  Góp vốn liên doanh	40.000 10.000 2.000 17.600 8.000 80.000 62.000 15.000 3.000	A. Nợ phải trả. 1. Vay ngắn hạn. 2. Vay dài hạn.     B. Nguồn vốn chủ sở hữu. 1. Nguồn vốn kinh doanh. 2. Lãi chưa phân phối.	50.000 20.000 30.000 70.000 60.000 10.000
Tổng tài sản	120.000	Tổng nguồn vốn	120.000

– Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau:

+ Kiểm quỹ tiền mặt thiếu 20 triệu đồng không rõ nguyên nhân.

+ Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 1.000 triệu đồng; 15.000 triệu đồng chắc chắn thu được.

+ Nguyên vật liệu tồn kho hư hỏng 200 triệu đồng; số còn lại theo kết quả đánh giá lại tăng 300 triệu đồng.

+ TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 5.000 triệu đồng.

+ Giá chứng khoán của công ty Hoàng Sa theo tính toán tại thời điểm đánh giá là 25.000 đồng/cổ phiếu.

+ Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 3.000 triệu đồng.

+ Thuế suất thuế nhu nhập doanh nghiệp: 20%

– Các thông tin khác như sau:

+ Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của Công ty là 20%, lãi suất các khoản vay dài hạn là 7,625%/năm. Theo đó, chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp là 15,83%

+ Lợi nhuận bình quân 3 năm gần nhất của Công ty là 20.000 triệu đồng (trong 3 năm gần nhất công ty không ghi nhận các khoản lợi nhuận bất thường do thanh lý tài sản cố định hay nguồn thu từ lợi nhuận tài chính).

Lời giải:

* Ước tính giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp như sau:

1. Kiểm quỹ: – 20

2. Giá trị của khoản phải thu:

Không có khả năng thu: -1.000

3. Nguyên vật liệu:

+ Hư hỏng: – 200

+ Tăng: +300

4. TSCĐ hữu hình: + 5.000

5. Giá trị của số chứng khoán đầu tư vào công ty Trường Sa: Giá thị trường của 1.000.000 cổ phiếu được tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 1.000.000 cổ phiếu ´ 25.000đ/cổ phiếu = 25.000 triệu đồng, tăng 25.000 -15.000 = 10.000 triệu đồng.

6. Vốn góp liên doanh tăng: + 3.000

* Nhận định: các tài sản bao gồm: chứng khoán ngắn hạn, đầu tư chứng khoán, góp vốn liên doanh không tham gia vào quá trình tạo ra doanh thu cho doanh nghiệp cần thẩm định giá, do đó, không được tính vào tài sản hoạt động của doanh nghiệp.

Tổng giá trị tài sản hoạt động:

TÀI SẢN	Giá trị theo sổ sách	Giá trị theo thị trường	Chênh lệch
I. Tài sản ngắn hạn	40.000
– Tiền	10.000	9.980	(-20)
– Các khoản phải thu	17.600	16.600	(-1000)
– Hàng tồn kho	8.000	8.100	+100
II. Tài sản dài hạn	80.000
1. Giá còn lại TSCĐ hữu hình	62.000	67.000	+5.000
Tổng giá trị tài sản hoạt động		101.680

* Thu nhập có được từ tài sản hoạt động hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp = 101.680 × 15,83% = 16.095,944 triệu đồng

* Thu nhập do các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp = 20.000 – 16.095,944 = 3.904,056 triệu đồng

* Giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp =  = 19.520,28 triệu đồng

TÀI SẢN	Giá trị theo sổ sách	Giá trị theo thị trường	Chênh lệch
I. Tài sản ngắn hạn	40.000
– Tiền	10.000	9.980	(-20)
– Chứng khoán ngắn hạn	2.000	2.000	0
– Các khoản phải thu	16.600	16.600	0
– Hàng tồn kho	8.000	8.100	+100
II. Tài sản dài hạn	80.000
1. Giá còn lại TSCĐ hữu hình	62.000	67.000	+5.000
2. Đầu tư chứng khoán	15.000	25.000	+10.000
3. Góp vốn liên doanh	3.000	6.000	+3.000
III. Giá trị tài sản vô hình	0	19.520,28	+19.520,28
IV. Giá trị công ty		154.200,28

Kết luận: Vậy giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá là: 154.200,28 triệu đồng.

3. Ví dụ 3: áp dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp để xác định giá trị doanh nghiệp

Cần thẩm định giá một doanh nghiệp có thông tin như sau:

– Thông tin từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp tại thời điểm 31/12/N như sau:

Đơn vị tính: Triệu đồng

STT	Chỉ tiêu	Số tiền
1. 2. 3. 4. 5. 6.	Lợi nhuận trước thuế TNDN Khấu hao Lãi vay Đầu tư vào tài sản cố định Giảm vốn lưu động ngoài tiền mặt Thuế suất thuế TNDN	200.000 50.000 10.000 35.000 5.000 25%

– Căn cứ vào tình hình sản xuất kinh doanh 3 năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá, môi trường kinh doanh, triển vọng kinh tế vĩ mô, dự báo trong vòng 5 năm tới, tỷ lệ tăng trưởng hàng năm của doanh nghiệp là 5%, sau đó tăng ổn định hàng năm là 3%.

– Chi phí sử dụng vốn vay dài hạn là 10%/năm và tỷ trọng nợ dài hạn trên tổng vốn dài hạn là .

– Lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm là 6%/năm.

– Hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân được tính toán trên cơ sở hệ số rủi ro có đòn bẩy của cổ phiếu của 5 doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá hiện đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam là 1,145.

– Tỷ suất lợi nhuận dự kiến trên thị trường chứng khoán Việt Nam được tính toán theo phương pháp thống kê theo chỉ số VN-INDEX là 12%/năm.

– Doanh nghiệp không có tài sản phi hoạt động.

Lời giải:

* Xác định dòng tiền dự báo

FCFF tại thời điểm 31/12/N được tính như sau:

FCFF = Thu nhập trước lãi vay sau thuế (EBIAT) + Khấu hao – Chi đầu tư vốn – Thay đổi vốn lưu động thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần)

FCFF = (200.000 + 10.000) × (1 – 22%) + 50.000 – 35.000 – (-5.000)

FCFF = 183.800 triệu đồng

FCFF giai đoạn từ năm 1 – 5 được tính như sau:

FCFF₁ = 183.800 × (100% + 5%) = 192.990 triệu đồng

FCFF₂ = 192.990 × (100% + 5%) = 202.639,5 triệu đồng

FCFF₃ = 202.639,5 × (100% + 5%) = 212.771,48 triệu đồng

FCFF₄ = 212.771,48 × (100% + 5%) = 223.410,05 triệu đồng

FCFF₅ = 223.410,05 × (100% + 5%) = 234.580,55 triệu đồng

* Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (b_L) của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

R_e = R_f + b_L × (R_m – R_f)

R_e = 6% + 1,431 × (13% – 6%) = 16%

Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

13.17%

* Giá trị cuối kỳ dự báo

FCFF năm thứ 6

FCFF₆ = 234.580,55 × (100% + 3%) = 241.617,97 triệu đồng

Giá trị cuối kỳ dự báo như sau:

* Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá như sau:

Kết luận: Do doanh nghiệp cần thẩm định giá không có tài sản phi hoạt động, do đó, giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá là 2.017.944,75 triệu đồng./.

Download Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12: Tại đây!