Thẩm định giá bất động sản là một phần không thể thiếu trước khi nhà đầu tư, cá nhân, tổ chức tài chính muốn đầu tư, mua bán, cho vay dựa vào tài sản. Vậy có những cách tiếp cận phổ biến nào trong thẩm định giá bất động sản? Hãy cùng Thẩm định giá An Việt tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
So sánh những cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản phổ biến hiện nay
Thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng đều phải lựa chọn các cách tiếp cận khác nhau đó là cách tiếp cận từ thị trường, các tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.
Thứ nhất, đối với cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị bất động sản qua việc so sánh bất động sản đó với bất động sản tương tự có thông tin về giá trên thị trường. Cách tiếp cận này áp dụng cho cả định giá bất động sản theo cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường. Phương pháp thông thường được sử dụng để định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ thị trường là Phương pháp so sánh. Thẩm định viên dựa vào sự khác biệt của các yếu tố so sánh ( pháp lý, vị trí, hình dáng kích thước … ) của bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định để điều chỉnh mức giá của bất động sản so sánh, từ đó xác định được giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh.
Các bước thực hiện thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận thị trường thực hiện theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05
Yêu cầu đối với cách tiếp cận từ thị trường là thẩm định viên cần khảo sát thu thập thông tin khách quan, cần có sự xem xét đánh giá và kiểm chứng thận trọng trước khi đưa vào tính toán, thông tin giao dịch thu thập được diễn ra không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
Thứ hai, đối với cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị bất động sản dựa vào chi phí tạo ra bất động sản có chức năng và công dụng giống hệt hoặc tương tự. Phương pháp thông thường được sử dụng để định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ chi phí là Phương pháp chi phí, gồm có phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế. Phương pháp chi phí tái tạo có nghĩa là chi phí tạo ra nguyên mẫu bất động sản đó có tính đến những điểm lỗi thời và lạc hậu. Phương pháp chi phí thay thế dựa vào chi phí để tạo nên bất động sản thay thế tương tự nhưng được thiết kế, xây dựng, sử dụng nguyên vật liệu hiện nay. Đối với bất động sản thì cách tiếp cận từ chi phí chủ yếu được thẩm định viên sử dụng để ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
Thứ ba, đối với cách tiếp cận từ thu nhập là cách xác định giá trị bất động sản qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai do bất động sản tạo ra về thời điểm định giá. Cách tiếp cận từ thu nhập dựa vào nguyên tắc bất động sản thẩm định có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu, giá trị bất động sản và thu nhập của nó có mối quan hệ trực tiếp đó là nếu các yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại càng lớn thì giá trị bất động sản càng cao. Cách tiêp cận thu nhập áp dụng đối với bất động sản tạo ra thu nhập, hoặc có thể dự báo được thu nhập và tính được tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp chủ yếu được sử dụng để định giá bất động sản theo các tiếp cận từ thu nhập là Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu. Phương pháp vốn hóa trực tiếp sử dụng khi có thông tin về dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến, quy đổi dòng thu nhập này với tỷ suất vốn hóa phù hợp thẩm định viên có thể nhanh chóng xác định được giá trị của bất động sản. Qua điều tra khảo sát thông tin trên thị trường của các bất động sản tương tự, tham chiếu thu nhập và chi phí những năm trước của bất động sản thẩm định giá, đánh giá tình hình cung cầu trên thị trường thẩm định viên xác định được tổng thu nhập tiềm năng, thất thu và chi phí hoạt động liên quan. Xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp rất quan trọng thông qua 03 phương pháp đó là: phương pháp so sánh, phương pháp phân tích vốn vay- vốn đầu tư, phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ. Xác định tỷ suất vốn hóa theo phương pháp so sánh là việc so sánh rút ra những tỷ suất vốn hóa của các bất động sản tương tự. Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động thuần/Giá bán. Xác định tỷ suất vốn hóa theo phương pháp phân tích vốn vay- vốn đầu tư trên cơ sở bất động sản được đầu tư bởi nguồn vốn của chủ sở hữu và nguồn vốn đi vay. Xác định tỷ suất vốn hóa theo phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ căn cứ vào tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư, hệ số vốn hóa tiền vay và tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ.
Còn đối với Phương pháp dòng tiền chiết khấu dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến về giá trị hiện tại với tỷ suất chiết khấu phù hợp. Khi xác định dòng tiền tương lại thẩm định viên cần cân nhắc các vấn đề như nếu dòng tiền tương lai không ổn định thì giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai không nên quá dài để có thể ước tính tương đối chính xác các biến đồng, giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai cần đủ dài để thu nhập từ bất động sản đạt đến một mức độ tương đối ổn định, tuổi đời kinh tế của bất động sản, thời gian dự định nắm giữ bất động sản.
Thẩm định giá là một môn khoa học và cũng là nghệ thuật đòi hỏi các thẩm định viên cần phải trau dồi kiến thức, tích lũy kinh nghiệm nhằm đáp ứng được yêu cầu công việc ngày càng cao.
Thẩm định giá bất động sản uy tín tại Hà Nội
Hiện nay, nhu cầu thẩm định giá khá nhiều, do đó các công ty thẩm định giá được mở ra để phục vụ những nhu cầu thẩm định giá độc lập. Thẩm định giá An Việt là một trong những đơn vị được cấp phép thực hiện các dịch vụ thẩm định giá như:
- Thẩm định giá bất động sản
- Thẩm định giá trị doanh nghiệp
- Thẩm định giá tài sản vô hình
- Thẩm định giá đầu tư
- Thẩm định giá động sản
An Việt Valuation có đội ngũ thẩm định viên được đào tạo bài bản chuyên nghiệp từ các trường tài chính, hội thẩm định giá. Đã hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực thẩm định giá, có kinh nghiệm thực hiện thẩm định nhiều tài sản lớn, đảm bảo độ uy tín và chính xác cao. Hãy liên hệ với chúng tôi hôm nay để được tư vấn giải đáp các thắc mắc về thẩm định giá.
Comments are closed.