Thẩm định giá tài sản nhà ở, bất động sản trước khi thực hiện quá trình mua bán hoặc đầu tư là một phần không thể thiếu nhằm giảm đi các yếu tố rủi ro sau này. Tuy nhiên việc định giá bất động sản không hề đơn giản vì giá trị của ngôi nhà thay đổi liên tục phụ thuộc vào nhiều yếu tố cả khách quan lẫn chủ quan. Vậy làm thế nào để thẩm định giá trị ngôi nhà? Chỉ với 4 bước đơn giản dưới đây chúng tôi sẽ giúp các bạn có cái nhìn rõ hơn về việc thẩm đinh giá trị nhà ở.
1. Xem xét thẩm định giá toàn diện ngôi nhà
Đừng vội định giá ngôi nhà khi chưa nắm trong tay đầy đủ thông tin của ngôi nhà bạn đang sở hữu. Đây cũng chính là lúc bạn khảo sát xu hướng của thị trường bất động sản tại thời điểm bạn chuẩn bị rao bán nhà. Về quá trình xem xét, chúng ta cần chú ý đến mặt “chủ quan” và cả “khách quan” của ngôi nhà. Chủ quan ở đây là những yếu tố nội tại và xung quanh ngôi nhà, còn khách quan là những vấn đề về môi trường như kinh tế, xã hội, thiên nhiên tác động đến giá trị cũng như xu thế mua – bán tại thời điểm hiện tại.
Yếu tố chủ quan khi xem xét thẩm định giá
Phân cấp nhà: Bạn cần phân loại tình trạng nhà mình là nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự, hay biệt thự cao cấp… để định giá chính xác, nhưng phải tính từ thời điểm xây dựng, sửa chữa nhà để trừ khấu hao.
Vị trí nhà: mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ. Nếu nhà nằm ngay trên mặt tiền đường thì có giá trị kinh doanh cao nên giá bán cũng sẽ cao hơn các loại nhà hẻm.
Quy mô: càng chi tiết càng tốt, từ diện tích đến chiều dài, chiều rộng đến kích thước từng phòng, ban công. Điểm đặc biệt của ngôi nhà như sân thượng, gác lửng,… Tất cả, bạn cần phải ghi thật rõ ràng, cụ thể.
Tình trạng pháp lý: các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và giấy phép xây dựng hiện có.
Hình thức kiến trúc bên ngoài: hãy mô tả diện mạo ngôi nhà của bạn bằng ít nhất 5 tính từ. Tính thẩm mỹ cũng một phần tạo nên giá trị của tài sản.
Nội thất: đây không phải ưu tiên hàng đầu dành cho những nhà bất động sản, tuy nhiên sự tiện nghi của nội thất là một thông tin vô cùng hấp dẫn dành cho những đối tượng muốn mua nhà dùng cho mục đích sinh hoạt. Đây hoàn toàn là một điểm đáng lưu ý để tăng giá bán cho ngôi nhà của bạn.
Yếu tố khách quan khi thẩm định giá
Nhu cầu về Bất Động Sản:
Hãy theo dõi thông tin trên báo đài trong thời điểm bạn đang muốn rao bán nhà để cập nhật tình hình “độ nóng” của thị trường bất động sản. Bạn có thể tham khảo thông tin ở các diễn đàn hoặc bạn bè nhưng đừng vội tin 100% mà hãy kiểm tra lại thông tin qua những kênh chính thống.
Một lưu ý nhỏ, Việt Nam là nước Á đông nên một số thời điểm trong năm Bất Động Sản “bị ế” như tháng 7 âm lịch (thường gọi là “tháng cô hồn”) nên không thuận lợi cho việc mua bán, cất nhà, an cư lập nghiệp. Thời điểm Tết và ngay sau Tết cũng không phải thời điểm thích hợp để có thể rao bán nhà.
Các chính sách:
Sự thay đổi đường lối chính sách và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào bất động sản nói riêng:
Các chính sách tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư nước ngoài vào địa phương có thể kích cầu bất động sản.
Các chính sách tác động trực tiếp: Chính sách thuế, chính sách đối với những người được cấp đất, chính sách đối với những hoạt động đầu tư bất động sản.
Thiên nhiên và môi trường:
Tình hình thiên nhiên và môi trường bất ổn định như thiên tai, lũ lụt, ô nhiễm,… thì giá bán của ngôi nhà cũng sẽ bị ảnh hưởng.
2. Tham khảo các ngôi nhà xung quanh để đưa ra thẩm định giá sát nhất
Sau khi đã hoàn toàn “hiểu” ngôi nhà của mình, đây là lúc bạn tham khảo giá bán của thị trường dựa trên thông tin về căn nhà bạn đã thu thập được ở bước 1.
Tìm hiểu thông tin giá chào bán thông qua internet và báo chí
Truy cập vào internet, tìm đến khu vực nhà của bạn, xem những tin đang rao bán nếu thấy tin nào gần giống căn nhà, mảnh đất của bạn. Khối lượng tin tức rao bán nhà trên mạng internet và báo chí mỗi ngày là rất lớn, bạn chỉ cần bỏ ra dưới 30 phút là có thể có đầy đủ thông tin mình cần. Lưu ý sắp xếp lại thông tin theo thứ tự giảm dần sự tương đồng so với căn nhà của bạn và ghi chú lại những đặc điểm mà bạn cho là “ăn tiền” của ngôi nhà đó.
Tìm hiểu thông qua nhà, đất đang rao bán tại khu vực của bạn:
Hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn, hỏi giá bán, nếu bạn có thể xem được trên 03 căn là rất tốt.
Tìm hiểu thông qua những nhà đất đã bán tại khu vực của bạn:
Nếu bạn không biết hãy hỏi lối xóm, xem những căn nhà nào mới chuyển về khu vực của bạn. (tốt nhất là tổ trưởng tổ khu phố). Ghé thăm những căn nhà đó, nếu có thể, 03 ba căn trở lên là lựa chọn hợp lý. Bạn sẽ có khái niệm về giá bán của những căn nhà trên.
3. So sánh giá trị thẩm định của ngôi nhà với đối thủ
Bây giờ sẽ là lúc bạn phải xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin các căn nhà đã bán và đang rao bán, bỏ qua một số căn nhà có đặc tính quá khác so với nhà bạn, (ví dụ quá xa, hay quá khác về thời điểm rao bán, trong một thị trường phát triển bình thường thì thông tin trong vòng 60 ngày vẫn có giá trị để so sánh.)
Sau đó, bạn hãy tìm ra những ưu thế của nhà bạn so với những nhà trong danh sách ở bước 2. Những ưu thế đó là phần trăm cộng thêm mà bạn hoàn toàn có thể tự tin đưa ra để đem lại giá tốt nhất mà vẫn thuyết phục được người mua nhà.
4. Định giá giá trị của ngôi nhà
Đây là bước cơ bản cuối cùng để bạn có thể đưa ra giá cả phù hợp nhất cho ngôi nhà của bạn.
Ví dụ:
Bạn tìm ra giá chào bán qua khảo sát là 100 triệu đồng, bạn cần căn cứ vào thị trường nhà đất tại khu vực có địa ốc của bạn đang phát triển rao sao? Để đưa ra giá chào bán hợp lý nhất.
Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát (100 triệu) cộng thêm khoảng 5%, sẽ là thông minh nếu bạn có thể tìm ra những lợi điểm về địa ốc của bạn so với những địa ốc đã giao dịch. Hãy dùng những lợi điểm này để thương lượng được giá tốt hơn.
Để có quyết định khách quan, nếu bạn không có sự giúp đỡ của chuyên gia thì hãy hỏi bạn bè và người thân về tính hợp lý và thực tiễn mà giá cả bạn đưa ra. Đừng quên giải thích rõ cho họ về thị trường, thuận lợi, ưu điểm của ngôi nhà (những điều bạn đã tìm hiểu rất kỹ ở bước 1) trước khi đề nghị họ về mức giá nhé.
Trên đây là một vài yếu tố giúp bạn có thể dễ dàng thẩm định giá giá trị ngôi nhà của mình. Nếu bạn cảm thấy khó khăn, có thể liên hệ với chúng tôi, thẩm định giá An Việt cung cấp các dịch vụ thẩm định giá bất động sản nhà ở sẽ đưa ra những đánh giá chính xác nhất nhằm giúp bạn yên tâm khi mua bán hoặc đầu tư.
Comments are closed.