Thẩm định giá bất động sản là nhu cầu cần thiết của nhiều cá nhân, phục vụ cho các mục đích chứng minh tài chính cho định cư, sử dụng tài sản để vay vốn…Vậy cần xem xét các yếu tố gì khi thực hiện thẩm định giá nhà ở. Hãy cùng Thẩm định giá An Việt tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Quy định về thẩm định giá bất động sản là nhà ở
Thẩm định giá nhà ở hiện nay là nhu cầu thiết yếu và đặc biệt quan trọng giúp các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp phục vụ nhiều mục đích khác nhau. Nhà ở dân cư có thể định nghĩa là “mọi bất động sản được dùng để ở”. Động cơ chủ yếu của người chủ bất động sản là “để ở cho bản thân và gia đình hơn là để đầu tư kiếm tiền”. Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014, nhà ở được định nghĩa như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Nhà ở bao gồm các loại như sau:
- Nhà ở riêng lẻ
- Nhà ở thương mại
- Nhà ở công vụ
- Nhà ở để phục vụ tái định cư
- Nhà ở xã hội
- Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản là nhà ở
Thẩm định giá nhà ở trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng thường sử dụng hai phương pháp truyền thống là phương pháp so sánh trong cách tiếp cận thị trường và phương pháp chi phí trong cách tiếp cận chi phí.
Phương pháp so sánh là phương pháp được coi là phương pháp chính, cơ bản ước tính giá trị nhà ở riêng lẻ, cả nhà mới xây và nhà đã cũ xây dựng lâu năm. Với phương pháp so sánh sẽ đưa ra mức giá chỉ dẫn trực tiếp về hành động của người mua, người bán về tài sản đang chào mua; chào bán và các giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá. Đây là phương pháp cho kết quả ước lượng chính xác nhất, nếu nó được áp dụng bởi những thẩm định viên giàu kinh nghiệm, chuyên môn cao và có một lượng lớn các số liệu bất động sản so sánh trên thị trường. Kết quả thu được từ phương pháp so sánh luôn là mốc so sánh tin cậy so với kết quả thu từ phương pháp chi phí hay phương pháp thu nhập. Tuy nhiên phương pháp so sánh cũng gặp những khó khăn khi thị trường có ít giao dịch mua, bán hoặc thẩm định viên không biết rõ được những động lực gì thúc đẩy bên mua, bên bán. Phương pháp này cũng bộc lộ yếu điểm giữa các bất động sản có sự khác biệt lớn.
Thẩm định giá bất động sản nhà ở bằng phương pháp chi phí: đối với phương pháp này thì có xu hướng đặt ra giới hạn trên (cận trên) của mức giá ước tính. Điều này đặc biệt dúng với những bất động sản mới xây, chưa hao mòn, giảm giá đáng kể. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế – nghĩa là người mua điển hình, hành động khôn ngoan trên thị trường sẽ không trả giá cho một căn nhà nhiều hơn chi phí tái tạo ra nó. Điểm yếu của phương pháp này là khó khăn khi ước tính mức độ hao mòn, giảm giá của công trình. Khi công trình có tuổi đời thực tế cao, mức độ hao mòn, mất giá tăng lên và khó có thể ước lượng một cách chính xác. Ngoài ra bất động sản mất giá còn do các yếu tố ngoại vi, nằm ngoài bất động sản cũng khó ước tính chính xác. Phương pháp thẩm định giá chi phí hiện nay có xu hướng hạn chế mà dựa vào phương pháp so sánh. Phương pháp này chỉ áp dụng trong trường hợp khi có các thông tin, số liệu trên thị trường. Ngoài hai phương pháp trên thì hiện nay thẩm định giá nhà ở bằng phương pháp thu nhập và phương pháp vốn hóa trực tiếp (phương pháp dòng tiền chiết khấu) cũng được áp dụng:
Áp dụng phương pháp thu nhập đối với nhà ở có thể không phù hợp. Chỉ bất đắc dĩ mới sử dụng phương pháp này khi không thể sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Đối với mức giá ước tính cuối cùng từ các mức giá chỉ dẫn khác nhau (kết quả áp dụng các phương pháp khác nhau), thẩm định viên cần gán quyền số (tỷ trọng) lớn nhất cho mức giá chỉ dẫn của phương pháp nào phản ánh đúng nhất các thông tin dữ liệu của thị trường.
Với phương pháp vốn hóa trực tiếp (phương pháp dòng tiền chiết khấu): đây là phương pháp rất quan trọng ước tính giá những bất động sản mang lại thu nhập đó là những bất động sản đầu tư. Lợi thế phương pháp này là có thể áp dụng khi có ít số liệu, thông tin về giá bán bất động sản trên thị trường và có ít bất động sản nhà ở dân cư mới xây dựng. Phương pháp này được dùng để ước tính mức độ mất giá đất và công trình bị tác động tiêu cực của các yếu tố ngoại vi (ô nhiễm bởi rác thải, ô nhiễm bụi, tiếng ồn,…). Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng kiểm tra chéo kết quả tìm được từ phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Hạn chế phương pháp này là không phản ánh đúng thái độ, hành động của người mua điển hình trên thị trường vì phần lớn khách hàng tìm mua loại nhà ở dân cư quan tâm so sánh giá bán bất động sản tương tự trên thị trường hơn là thu nhập từ cho thuê bất động sản.
Xem thêm: 4 bước bạn nên biết khi muốn thẩm định giá nhà ở của mình
Những yếu tố cần phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản là nhà ở
a, Yếu tố về vị trí của bất động sản
- Quy hoạch: Thiết kế, kiểu dáng kiến trúc nhà ở trong khu vực; đặc điểm của bất động sản liền kề, lân cận.
- Những yếu tố xã hội: Trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện, cơ quan nhà nước, các trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, công viên, bến xe, văn phòng nơi làm việc.
- Hạ tầng kỹ thuật: Vận tải công cộng, cấp nước, điện, viễn thông, khả năng thoát nước mùa mưa bão
- Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố vị trí này cần quy đổi thành chênh lẹch tỷ lệ về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
b, Những yếu tố về đất đai
- Kính thước và hình dáng thửa đất
- Chất đất; mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất
c, Những yếu tố về công trình xây dựng
- Kích thước và hình dáng ngôi nhà
- Kiểu dáng kiến trúc
- Công năng
- Loại vật liệu xây dựng
- Chất lượng công trình
d, Những yếu tố về chi phí xây dựng
- Chi phí về đất
- Chi phí về xây dựng nhà
- Chi phí hạ tầng trên đất (đường, hè, cống…)
đ, Các loại hao mòn đối với bất động sản cần thẩm định
- Hao mòn vật lý
- Hao mòn chức năng
- Hao mòn ngoại biên
Xem thêm: Phương pháp thẩm định giá bất động sản dành cho nhà đầu tư
Dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại Hà Nội
Bạn đang có nhu cầu thẩm định giá bất động sản tại Hà Nội phục vụ cho các mục đích chứng minh tài chính du học, định cư, vay vốn ngân hàng,…nhưng lại chưa tìm được đơn vị thẩm định giá uy tín. Hãy đến với Thẩm định giá An Việt, đơn vị chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định giá bất động sản, động sản, tài sản vô hình….Với nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp sẽ giúp bạn giải quyết mọi nhu cầu thẩm định giá mà bạn muốn.
